Revendeur

Estimer et revendre votre bien EHPAD en LMNP

La profitabilité de la résidence ehpad

Nous examinons les comptes d’exploitation pour nous assurer que la résidence présente un bilan positif et des ratios loyers/CA inférieurs à 20%

La solidité de l’exploitant ehpad

Nous nous assurons de la solidité financière et du savoir-faire des exploitants.

Une résidence ehpad aux normes actuelles

Nous vérifions que la résidence respecte les normes en vigueur ou possède un plan de travaux établi. Nous vérifions les autorisations d’ouvertures ou les commissions de sécurité.

L’analyse du bail

Nous recherchons les baux équilibrés ce pour assurer la pérennité de l’investissement et accompagnons nos clients pour la reprise du bail. En effet le bail et l’exploitant c’est votre principal fond de commerce.

Vendre en fin de Censi-Bouvard : la solution la plus favorable

L’objectif principal de ce dispositif étant la réduction d’impôt sur le revenu, les propriétaires, après avoir réalisé leur gain fiscal par la loi Censi-Bouvard sur une durée de 9 ans, n’ont plus d’intérêt à conserver leur bien.

En effet, ils n’ont plus de réduction d’impôt au-delà des neuf années et, comme en faisant ce choix fiscal ils ont renoncé aux amortissements comptables, les loyers sont fiscalisés depuis quelques années déjà. C’est la double sanction.

De fait, les propriétaires ont tout intérêt à vendre afin de réaliser un capital et ainsi s’engager sur une éventuelle nouvelle opération de défiscalisation.

Quand revendre son bien ?

Sur la base de données statistiques fiables, force est de constater que le moment clé pour vendre correspond au renouvellement du bail commercial.

Celui-ci intervient généralement au cours de la dixième année et permet au vendeur de proposer au futur propriétaire un contrat locatif lisible dans le temps. Avec cette visibilité à long terme minimisant le risque, le nouvel investisseur demande moins de rendement à son placement ; et qui dit moins de rendement pour l’acheteur dit plus de capital pour le vendeur.

A noter : si vous décidez de vendre avant le terme des 9 ans dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, vous vous exposez à devoir restituer à l’administration fiscale tout ou partie de l’économie d’impôt réalisée jusqu’alors, sauf cas exceptionnel tels que le divorce ou le décès.

Faut-il restituer la TVA récupérée ?

Dans la grande majorité des cas le vendeur conserve cette TVA. Pour cela il faut réunir 2 conditions :

• Le vendeur et l’acquéreur doivent avoir renoncé à la franchise en base de TVA (ce qui représente la majorité des cas).
• La vente doit être placée par le notaire sous l’article 257 bis du code général des impôts.

Il est donc fortement recommandé de faire appel à un CGP spécialiste de la revente LMNP en Censi-bouvard pour éviter certains risques.

Calcul de la plus-value à la cession

Si le propriétaire réalise lors de la revente une plus-value (différence entre le prix de cession du bien et le prix d’acquisition HT, majoré de frais divers et des travaux éventuels), celle-ci sera taxée et soumise au régime des plus-values des particuliers.